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Lunes 5 de Dic de 2022 | 7:16 |


 

Opinión: "Tres concepciones ante la crisis de la vivienda en Argentina"

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El concejal por el Frente de Todos y referente en Tandil del Frente patria Grande, Juan Arrizabalaga, publicó en su blog una nota de opinión de su autoría sobre el problema de la vivienda en Argentina.

I- Asumir la crisis

Lo primero que debemos hacer, para pensar el problema de la vivienda en Argentina, es asumir su crisis. No estamos viviendo un “déficit”, o un alejamiento del “sueño de la casa propia”, al cual se vuelve restaurando un poco el equilibrio.  Estamos viviendo una Crisis de la Vivienda.

Esta situación se expresa por lo menos en dos dimensiones. Primero, como crisis habitacional. Del acceso a la vivienda. Y simultáneamente, como crisis de las concepciones o paradigmas.


En la actualidad no hay posibilidad de hacer efectivo el acceso universal al techo digno para el pueblo trabajador. Estamos en la peor situación de las últimas décadas, desde la última dictadura cívico militar, cuando se desreguló el mercado de la vivienda y los alquileres, y se fue dolarizando el precio de los inmuebles, dejando en manos del mercado la vida en la ciudad y el acceso al techo en Argentina. El Estado, por su parte, empezó a mirar el partido cada vez más desde la tribuna, aceptando como dadas las condiciones impuestas por la especulación y el negocio inmobiliario.

Son múltiples las manifestaciones y causas de esta crisis. Desde el régimen cada vez más asfixiante del alquiler, donde jamás se llevó una porción tan grande de los ingresos populares, y la vulneración de derechos de las y los inquilinos fue tan salvaje, hasta la dinámica brutal de expulsión urbana, que se puede ver claramente en los más de 5700 Barrios Populares. Desde la hiperdolarización de la tierra y las viviendas, pasando por la especulación criminal de la vivienda vacía. Desde la cada vez mayor concentración de la propiedad urbana, a la total ausencia de control en el alquiler permanente y la desregulación del alquiler temporario.

Esta situación está abriendo un fuerte debate en Argentina. Creemos que podemos sintetizar el mismo en tres grandes concepciones.

 

II - Tres concepciones

La primera concepción es la del mercado. La segunda es la del progresismo, y finalmente una tercera que está surgiendo en los últimos años producto de nuevas luchas, sujetos y demandas.

 

La concepción de mercado

Para los ideólogos del mercado, y los empresarios del sector inmobiliario, la vivienda pertenece al ámbito privado, y es una mercancía o bien financiero. Y como tal, está sujeta a las leyes de la oferta y demanda, y por tanto a la necesaria mayor rentabilidad posible.

La norma de esta concepción sobre la vivienda es la rentabilidad y en el fondo se rige por un propietarismo absoluto. Entronca con la concepción de fondo de la burguesía argentina. Propietarismo y rentismo.

Como la búsqueda de rentabilidad en el mercado del suelo y la vivienda se basa necesariamente en la realización de rentas potenciales, la especulación se vuelve un derecho. Todo lo que se oponga  es una distorsión y una intromisión que afecta a la oferta. Y que "siempre termina mal". "Estatismo" "populismo" "comunismo", etc. Para estos intereses lo que hay que hacer es promover la inversión privada en construcción de viviendas porque eso mejora la oferta y los valores, incluidos los precios de los alquileres. En realidad solo mejora su negocio.

Para esta concepción no tiene que haber regulación alguna sobre la vivienda vacía, sobre el alquiler permanente ni sobre el alquiler temporario. Y no debe considerarse una actividad económica sujeta a gravámenes, a regulaciones de precios ni a controles contractuales de parte del Estado. El desabastecimiento y un golpe de precios pueden ser una respuesta lógica y espontánea  del "lado de la oferta" a cualquier política regulatoria. El suelo urbano debe por supuesto estar en manos del mercado.

El sujeto de esta concepción, y de estos intereses, que llamamos de mercado, son un conglomerado de empresas "desarrolladoras", constructoras, cámaras inmobiliarias, multipropietarios y fondos de inversión. En general, también actúan como voceros los partidos de la derecha. Ésta concepción y estos intereses, dominantes hoy, están en la base de la actual crisis de la vivienda en Argentina.

 

El progresismo y el sueño de la casa propia

Una segunda concepción de la vivienda es la progresista. La cual es hegemónica en la clase política y el funcionariado. Alejada de los principios fundamentales del peronismo anti-mercado de la Constitución del 49, ésta concepción se articula en torno al relato del "sueño de la casa propia" por un lado, y en el pragmatismo político por otro.

Entre los elementos particulares que conforman esta visión se encuentra la idea del crédito hipotecario como estrategia central, el incentivo a la construcción y las políticas de blanqueo de capitales, la idea del "déficit" de la vivienda contrario a la idea de crisis, la política de vivienda como objetivo de generar "propietarios", y la no centralidad de la regulación del mercado.

Esta concepción acepta que el mercado dirige y el Estado acompaña. Como el mercado dirige el juego de acuerdo a sus intereses, el Estado tiene que "ir equilibrando" el déficit que ese juego genera. Pero sin modificar su lógica.  Así se aceptan las relaciones de fuerzas materiales e ideológicas que impuso el neoliberalismo.

Esta concepción no asume la crisis de la vivienda, lo cual evita tomar decisiones radicales.  Se camina rumbo al equilibrio que siempre es factible de alcanzar, aunque en realidad la crisis sea cada vez más profunda. 

La concepción progresista de la vivienda se encuentra atada a la sociedad del pleno empleo y salarios altos, donde el crédito hipotecario acompañaba el acceso a la vivienda de la clase trabajadora. Algo que no existe más hace tiempo. Y no existe porque además esa política implicaba una fuerte regulación del mercado de la vivienda y los alquileres como base para todo lo demás. El primer peronismo.

El crédito hipotecario, en un mercado del suelo y la vivienda desregulado e hiperdolarizado, con alquileres caros, alta inflación e ingresos depreciados, no puede funcionar jamás como estrategia central del acceso a la vivienda. Es necesario desdolarizar y regular. Por otra parte, esta política genera una individualización del acceso a la vivienda, que en otros tiempos podía asociarse a la idea de progreso de la clase trabajadora, y hoy en cambio se conecta con la sociedad del mérito.

Otro elemento es la idea del incentivo a la construcción como política de vivienda. Se piensa que promover más la construcción de viviendas, en el mercado privado, además de mover la economía, amplía la oferta de  viviendas. Sin embargo las consecuencias son las contrarias. Debido a la especulación la oferta no mejora, los precios de los inmuebles dolarizados son inalcanzables, y los alquileres siguen en aumento.  Las políticas de blanqueo, por su parte, profundizan la lógica de la vivienda como un activo financiero y guaridas fiscales. El resultado; mayor concentración de la propiedad y viviendas vacías.

Más allá de algunas buenas intenciones, lo cierto es que la idea de "hacer" sin afectar la lógica del mercado es parte de la dinámica de la crisis. En la búsqueda de generar algunos propietarios, las ciudades se están inquilinizando.

 

Hacia un nuevo paradigma ante la crisis de la vivienda

Finalmente, en los últimos años vienen surgiendo nuevas luchas, demandas y propuestas emergentes desde la sociedad civil en torno a la vivienda que pueden ir conformando un nuevo paradigma ante la crisis.

El primer elemento es que asume la crisis de la vivienda. Desecha la idea del déficit, comprende la emergencia habitacional que estamos viviendo y resalta la dinámica de las últimas décadas del capitalismo en la ciudad que nos conduce a la crisis actual.

 

El segundo elemento es que asume que la vivienda es un bien social. No es una mercancía más, ni un bien financiero ni una guarida fiscal. Tampoco es un sueño.

Un tercer elemento es que entiende que el mercado no debe dirigir el acceso a la vivienda y que el Estado no está para acompañar tratando de equilibrar al mercado sino para garantizar, junto a la comunidad, el acceso universal a la vivienda mediante distintas formas. Asume por tanto que la vivienda es un problema colectivo, público y por tanto político.

Está concepción adopta a su vez una visión integral del problema. Comprende que no se puede resolver el problema de la vivienda sin modificar las reglas de juego, y por tanto se hace necesario impulsar una regulación integral del mercado de la vivienda en Argentina. Esto implica una lucha decisiva contra la vivienda vacía en todo el país, mayores regulaciones sobre el alquiler permanente, no solo haciendo cumplir la Ley de Alquileres, sino también regulando fuertemente los precios de inicios de los contratos, blanqueando el mercado, y haciendo que las y los inquilinos no paguen más las comisiones inmobiliarias. Impulsa también la urgente regulación de los alquileres temporarios turísticos. Y en el fondo, como todo precio es político, tarde o temprano, será necesario desdolarizar los inmuebles.

Una nueva concepción va a necesitar profundizar masivamente las políticas de integración urbana y social de los Barrios Populares que ya se están llevando a cabo. Deberá estar acompañada de una política de disputa de la tierra urbana y periurbana por parte del Estado para la generación de lotes con servicios para la clase trabajadora. Pero con reglas que no sean las que el mercado impone. Y va a necesitar de una nueva política, que no se ha utilizado en Argentina pero sí en otros países del mundo, que es la Vivienda Pública en Alquiler. Un método central para masificar el acceso a la vivienda digna para las nuevas generaciones.

Esta concepción no lucha por generar propietarios, en el sentido jurídico capitalista, sino para lograr el acceso universal a un techo digno. Lejos del maximalismo considera que hay que pasar del sueño de la casa propia para algunos, al acceso universal y real al techo digno.

Finalmente, esta concepción comprende cabalmente que cambiar las reglas de juego no es un problema de gestión sino una lucha política. No vamos a poder abordar la crisis de la vivienda sin luchar contra los privilegios y los especuladores. 

"El sujeto" de esta concepción son las organizaciones populares quienes vienen impulsando la Ley de Barrios Populares, y las acciones de Integración sociourbana. Son las organizaciones de inquilinos, como la Federación de Inquilinos Nacional, que impulsan una regulación integral del mercado inmobiliario, después de lograr la sanción de la Ley de Alquileres. Son también organizaciones de la sociedad civil, que vienen generando lotes con servicios a valores por debajo del mercado porque el Estado no toma la iniciativa. Son finalmente las militancias del feminismo popular que vienen insistiendo ya no solo en la violencia y la desigualdad doméstica sino también en comprender la crisis de la vivienda con perspectiva de género.

El debate está abierto, la crisis habitacional continua. Pero no podemos pensar una nueva época de bienestar en Argentina sin una profunda reforma de la vivienda. 

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NGH, English Center mas de 30 años enseñando inglés en Tandil

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