Sábado 10 de Abril de 2021 | 22:15 |

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Fin de la vigencia de los DNU relacionados con alquileres

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Desde el 1 de abril de este año quedó sin efecto la vigencia del DNU 66/21 que prorrogaba a los Decretos de Necesidad y Urgencia Números 320/20 y 166/20, los cuales disponían entre otras medidas, el congelamiento del precio de los contratos locativos vigentes, postergación del pago de las deudas generadas en la relación, prórrogas. Para ello estuvimos con el Dr. Pablo Acosta, abogado referente en la materia, quién nos comentó acerca del actual escenario.

¿Qué sucederá de ahora en más, respecto a los contratos locativos?

En primer término -y si no se implementa alguna medida en lo inmediato- se tornan exigibles las deudas generadas durante la vigencia de los DNU como así también, se hacen plenamente operativos los desalojos por falta de pago o por vencimiento de contrato. Lo mismo ocurre con las prórrogas contractuales, donde
aquellos locadores que no deseen continuar con la relación habida, estarán facultados para solicitar en forma inmediata el inmueble locado.

¿Esta cuestión señalada abarca a cualquier tipo de contrato?


Esta medida está orientada a viviendas de uso habitacional principalmente, sin perjuicio que se hace extensiva a todas las relaciones contractuales establecidas y enunciadas en el DNU 320/20, es decir a todos los supuestos contemplados en el art. 9 del mencionado. A modo de ejemplo son contratos alcanzados por las medidas dispuestas en el presente Decreto: los inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural; Las habitaciones destinadas a
vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares ;inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias ;inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; los inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria, los inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de
su profesión entre otros supuestos.

¿La vigencia de este tipo de medidas beneficiaron a inquilinos?

No en todos los aspectos, y puede señalarse que en alguna medida ha sido favorable, y en especial para aquellos inquilinos que se encuentran en una vulnerable situación: A modo de ejemplo para quienes perdieron su trabajo, o sufrieron merma en su actividad, o padecen alguna específica y atendible situación. Sin perjuicio de ello, no debe perderse de vista que también fueron perjudicados muchos propietarios, quienes disponen de inmuebles para reforzar sus
ingresos mensuales y se vieron privados de la obtención de los ingresos proyectados en esa relación.

¿Cómo pueden instrumentarse las deudas generadas durante el período que se encontraron vigentes los DNU?

En realidad, hay que hacer una distinción entre deudas por diferencias  de precio y deudas por falta de pago de alquileres, ya que a estas últimas podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días, que paga el Banco de la Nación Argentina. De todos modos, la ley es clara en ese aspecto, y deberán ser satisfechas en plazos no menores a tres cuotas y no más de doce pagos. Esto se graduará de acuerdo a cada situación en particular. Por supuesto que lo recomendable es que cualquier tipo de convenio de pago a realizar, sea realizado por
escrito. De esa forma, ambas partes dispondrán de bases claras, ciertas y precisas en cuanto a la forma de cancelar sus obligaciones.

En suma, cuando más claro y específico se anude un convenio sobre este tipo de deudas, mayores tranquilidades tendrán las partes.

¿Qué sucede con los servicios y expensas impagas?

Hay servicios tales como obras sanitarias, luz y gas que deberá abonarlos el locatario y que integran lo que denominamos canon locativo. La duda surge con las expensas, como gasto de conservación y mantenimiento de propiedades afectadas a Propiedad Horizontal. En este supuesto, los locatarios mayormente están obligados –de acuerdo al contrato y a disposiciones legales- al pago de las expresas ordinarias, y cada caso deberá analizarse en particular forma. Sin lugar a dudas es un derecho plenamente exigible por el locador y que de ahora en más podrá hacer valer.

¿Las partes podrán renovar contratos de alquileres vencidos?

Independientemente de las prórrogas acordadas, es importante resaltar que a cualquiera de las partes le asiste la posibilidad dentro de
los 3 últimos meses del contrato de alquiler, de convocarse para acordar su renovación. La obligación que impone la ley es notificar de
forma fehaciente en un plazo no mayor a 15 días corridos tal extremo.

Suponiendo que el inquilino no abone lo adeudado o no acceda a lo solicitado por el locador: ¿éste último que puede hacer?

En primer término, deberá practicar una Intimación de pago y desalojo como cuestión previa al desalojo por falta de pago de alquileres, conminando al inquilino para que pague la deuda en un plazo mínimo de 10 días indicándose el lugar de pago, que generalmente es el del estudio jurídico que lo representará. Siempre recomendamos que lo haga por medio fehaciente: ej. La carta documento. La intimación se hace al domicilio denunciado por el inquilino en el contrato inicial.
Es importante destacar que el inquilino –en teoría- debe devolver la tenencia del inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo. Si el inquilino no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.

¿En los nuevos contratos de alquileres, podrán indicarse Ajustes?

La norma vigente es pacífica y expresa que no se aplica el ajuste monetario ni la indexación a los contratos de alquileres. En los contratos de alquiler de inmuebles para vivienda el precio del alquiler se debe fijar cómo valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que puedan inducir a error. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes
iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que el Banco Central de la República Argentina (BCRA) habitualmente publicita.

¿Qué sucede con los fiadores o garantes en los contratos que fueron alcanzados por los DNU?

Existe una cuestión que se denomina subsistencia de la fianza, con lo cual aquellos sujetos que hayan afianzado obligaciones en los contratos de alquiler, hasta el día 31 de marzo del 2021, se encuentran afectados a esa relación oportunamente suscrita. Dicho esto, los garantes son responsables solidarios por las deudas contraídas por los inquilinos y responden por las deudas contraídas por éstos últimos.

¿Puede utilizarse una vía alternativa a la judicial para resolver los conflictos mencionados?

Es lo ideal, y alentamos a las partes a ello. Dado que la iniciación de acciones judiciales generalmente insume costos, tiempo y dilaciones en muchos casos, lo recomendamos como última alternativa, según el caso. Es por ello que las partes interesadas, pueden perfectamente resolver esta situación en forma extrajudicial, con la intervención de un letrado de confianza, que, con aconsejable y profesional criterio, colabore en armonizar el contrapuesto interés de las partes. Es menester resaltar que también puede resolverse esta situación por medio de Métodos alternativos de solución de conflictos y tanto en la
Ley Nacional 27.551 como así también en el DNU queda expresado.

¿La nueva ley de alquileres, ha solucionado la vida de los
inquilinos?

Tanto la Ley Nacional Nro. 27.551; cómo la vigencia de los Decretos reseñados, constituyen un paliativo a esta situación de emergencia, no solo relacionada con los efectos de esta pandemia, sino mayormente con el déficit habitacional que padecen muchas familias en lo extenso de nuestro territorio y que mencionamos al comienzo de la nota. No creo que la ley sea una solución, sino por el contrario, a nuestro entendimiento es diametralmente opuesto con ello. Muchas viviendas con destino a locación en todo el país, fueron retiradas del mercado, para ser ofrecidas a la venta, generando en torno a este tipo de
contratos una marcada relación adversarial entre partes. A la luz de ésta óptica, considero que ambos integrantes de la relación fueron perjudicados. En ese orden de ideas es necesario e imperioso que el Estado conjuntamente con distintos sectores privados y del rubro, encaminen en forma urgente, políticas publicas tendientes a solucionar esta problemática, sea generando suelo urbano e implementándose líneas de créditos blandos para la construcción, entre otras cosas. En ninguna agenda política deberá faltar incluir en primer lugar, esta problemática.

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