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Alquileres y coronavirus que pasa con los contratos y pagos

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Durante estos meses, muchos sectores de la economía se vieron castigados, entre ellos, los contratos entre los privados como los alquileres. Entrevistamos al Dr. Pablo Acosta, quien desde hace varios años se encuentra relacionado con la materia inmobiliaria. Reforma del CCCN y Decretos de Necesidad y Urgencia son los temas abordados y la situación en nuestra ciudad.

¿Que está aconteciendo en materia locativa?

En lo que va del año, y en materia locativa se han suscitado una serie de modificaciones, que sin lugar a dudas ha impactado en las relaciones entre locadores y locatarios. Especialmente en un mercado local, donde un amplio sector de la sociedad alquila y tiene determinada incertidumbre en lo que puede llegar  a suceder en un futuro no muy lejano.

¿Cuáles son esas modificaciones?

Las mismas son varias, y en especial la Reforma propiciada en el Código Civil y Comercial de la Nación, con la sanción de la Ley Nacional Nro. 27.551. Es menester resaltar que a esta reforma importante le antecede un DNU, específicamente el Nro. 320/20 en el cual se introducen determinados aspectos que guardan relación entre las partes del contrato de alquiler. Temas relacionados con la suspensión de los desalojos, prórrogas de los contratos, congelamientos de precios de alquileres, subsistencias de fianzas y un tratamiento específico a las deudas originadas por diferencia de precio y por falta de pago.  No menor es resaltar que el Decreto citado tenía vigencia hasta el día 30 de septiembre de este año, no obstante, y por continuar con esta cuarentena, los efectos del mismo se prorrogaron, hasta el día 31 de enero de 2021, mediante la publicación de otro DNU, que es el Nro. 766.


¿En qué consiste suspensión de los desalojos?

Se suspenden, en todo el territorio nacional, hasta el día 31 de enero del año 2021, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el articulado del DNU 320/20. Ahora bien, lo que hay que resaltar es que procede esta suspensión  siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras. Esta medida alcanzará también a los desalojos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Es muy importante resaltar que hay causas que motivan desalojos, y no están insertas dentro de la aplicación de este Decreto, como lo es el caso de las Usurpaciones inmobiliarias, entre otros casos puntuales.

¿Qué significa el congelamiento de los alquileres?

Implica que los precios estipulados en los contratos de alquileres no pueden ser aumentados. Un claro ejemplo se dá con los contratos pactados con aumentos semestrales o anuales, que se anudaron antes de la vigencia de la sanción de la Ley 27.551.  El inquilino tiene la potestad o prerrogativa de continuar pagando el precio del primer año de locación.

Que sucede con los contratos vigentes que vencieron desde que se inició la cuarentena.

El inquilino tiene la posibilidad de prorrogarlos, hasta el día 31 de enero de 2021. Es decir, puede quedarse en el inmueble alquilado. De todos modos, se han dado casos en los cuales se han renovado contratos acordando las partes una forma conveniente para darle continuidad al contrato. No debemos perder de vista, que la mayoría de las relaciones locativos en nuestro medio son llevadas adelante en buenos términos.

¿Esta circunstancia expuesta, implica que el inquilino esta desobligado de pagar en un futuro lo adeudado?

De ninguna manera. La deuda se irá acumulando y la podrá pagar en un mínimo de tres cuotas y un máximo de seis, a partir del primero de febrero del 2021.  Es muy importante destacar que el inquilino y sus fiadores no estarán desobligados si no pagan o lo hacen parcialmente. El único beneficio del cual gozan es el hecho de diferir el pago de lo adeudado. Solo eso.

¿Existe gran morosidad en la ciudad de Tandil, con relación a deudas de alquileres?

En realidad, no hay información estadística fehaciente, pero por comentarios de distintos sectores relacionados con la materia, la morosidad es baja respecto a otras ciudades del país. Afortunadamente, existe buen dialogo entre las partes integrantes del contrato, y en la generalidad de los casos, se llega a buenos términos.  Esta situación es excepcional y realizando un esfuerzo compartido, las partes pueden dar solución a cualquier desinteligencia. Por supuesto, apelando a la buena fé y colaboración de las partes.

Los contratos comerciales están comprendidos en la aplicación de los DNU reseñados?

Si, con excepción de los inquilinos que se encuentran  tipificados como grandes contribuyentes. El DNU 320/20 en su art. 9 enuncia quienes son los inquilinos alcanzados: A modo de ejemplo: Los inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural; Las habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. Los inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. Los inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Los  inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. Los inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (Mi Pymes) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

¿Pueden pactarse contratos de locación con aumentos semestrales?

Ya no, la Ley Nro. 27.551 establece que los contratos locativos realizados a partir del 1 de julio de 2020 en cuanto a precio, deben ser fijados por un valor único; y que luego del mes doce podrán aumentarse conforme a dos índices: RIPTE y Precios al Consumidor.  Los coeficientes se publicitan en la página del BCRA y con la aplicación compuesta de ambos, servirá de base para proyectar el aumento. 

¿Estas leyes benefician a los inquilinos?

El transcurso del tiempo lo dirá. Si bien la implementación de las mismas fue propiciada por representantes de las Cámaras y Asociaciones de Inquilinos, en defensa de sus intereses, es importante resaltar también que actualmente son muchos los propietarios perjudicados. Quienes ahorraron e invirtieron en “ladrillos” durante una vida para incrementar su jubilación, actualmente se encuentran desalentados también, dado que la renta que obtienen es ínfima y devaluada. A mi entender, sería muy importante que los gobiernos implementen a largo plazo y con urgente carácter  políticas publicas  activas para generar suelo urbano y construcción de viviendas.

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