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Alejandro Migueltorena: “Sin decisión política, las tomas de tierras se van a seguir viendo”

ENTREVISTAS

Alejandro Migueltorena es Licenciado en Geografía y Becario del Conicet dentro del Instituto de Geografía, Historia y Ciencias Sociales con sede en Tandil. Ha estudiado diversos procesos de acceso al hábitat y a la vivienda en nuestra ciudad y advierte que el actual modelo provoca la exclusión de los sectores medios y bajos a estos espacios. También, subraya la necesidad de repensar el Plan de Desarrollo Territorial y de ver “qué queremos hacer con las sierras”.

Por Mariano López Guerrero (marianolopezguerrero@gmail.com)

Alejandro Migueltorena ha desarrollado trabajos académicos de estudios producción de suelo urbano, especulación inmobiliaria y acceso al hábitat. Estos temas, en Tandil aparecen como problemas de los que poco se discute y que en general, se abordan en situaciones críticas, como las tomas de terrenos que ocurren con cierta periodicidad y que generan muchas veces reacciones más judiciales, que habitacionales.

-El “Acceso al Hábitat” es una frase que uno entiende, pero si tuviera que explicarla, sería más complicado. ¿Cómo se define?


-No se trata solamente del acceso a la vivienda digna, que ya es un derecho y se hace cada vez más difícil, pero hablamos del derecho del acceso a la ciudad en general. Entonces, también estamos hablando de que mas allá de la vivienda digna, se pueda tener acceso a una escuela, a un hospital, calles en condiciones para poder entrar y salir de la vivienda, colectivos, los servicios que te brinda una ciudad...

-En general, todas las ciudades se van expandiendo y los sectores que van quedando en la periferia, presentan esos problemas. ¿Tandil ha resuelto más o menos bien esa cuestión?

-En realidad, es compleja la respuesta. Lo que vemos es que de alguna forma, Tandil está en un contexto más nacional y la cuestión del hábitat, a partir de la salida de la Convertibilidad, se agravó en todo el país. Y tiene que ver con varios factores, pero lo que se ve también, es que la ciudad comienza a ser una especie de negocio, en el que producir vivienda, edificios, barrios cerrados, hábitat en general, se ha convertido en un negocio. Eso ha generado más dificultades en todas las ciudades del país y en Tandil, se ha visto como con más énfasis ese problema.

 

 

Si bien hay cada vez más viviendas, hay menos propietarios.

 

-¿Por qué en Tandil se dio más marcado?

-Creo que tiene que ver con que es una zona rodeada de actividad agropecuaria que muchas veces, vuelca su renta en ahorro en ladrillos, también que la ciudad se revalorizó con el turismo, que encareció el precio del suelo y la vivienda. Entonces, por eso se ha visto afectada un poco más que el resto de las ciudades.

-Respecto del acceso a la vivienda, ¿la cuestión es puramente un tema de decisión política para poder facilitarlo a los sectores medios y bajos?

-Mirá, hay varias cuestiones que a veces resultan medias contradictorias de analizar. Yo, por ejemplo, estudié bastante todo lo que tiene que ver con políticas habitacionales en el gobierno anterior y lo que se ve es que hubo una decisión fuerte de recentralizar esa cuestión. Sobre todo, después del 2001, también como una posibilidad de reactivación de la economía. Los planes federales, primero y el procrear después, fueron una inyección fuerte a lo habitacional desde el Estado nacional. Sin embargo, lo que se vio, no solo en Tandil, sino en muchos estudios que se hicieron en el Área Metropolitana de Buenos Aires, Córdoba y La Plata, es que aún así, el tema de la vivienda no mejoró, sino que en muchos casos, empeoró. Entonces, la mirada que hay es que no solo tiene que estar puesto el acento en los recursos para hacer más viviendas, sino que tiene que haber una mirada más integral de la ciudad, para que no pasen estas cuestiones, como por ejemplo que la especulación inmobiliaria te termine comiendo los beneficios de una política habitacional.

-¿Cuál es el panorama de las viviendas en Tandil? ¿Faltan?

-Lo que se ve, si comparamos datos objetivos del censo de 2001 y de 2010, en ese período, la población de Tandil aumentó un 14% y las viviendas, aumentaron un 22%. Es decir, que aumentaron mucho más las viviendas. Ahora, si vamos al dato de propietarios e inquilinos, los primeros disminuyen del 70 al 62% y los inquilinos aumentan del 15 al 24%. O sea que, si bien hay cada vez más viviendas, hay menos propietarios. Eso, creemos los que estudiamos el tema, se produce por la construcción de viviendas como un bien de cambio y no como un bien de uso.

-Eso marca que la construcción de una vivienda ha quedado para sectores sociales más altos…

-La vivienda es cada vez más, un refugio del ahorro, para aquellos que lo tienen. Sobre todo, se vio en la década anterior, cuando había mucha desconfianza en los bancos. Es una inversión que resulta conveniente, para después sacar una renta de ese alquiler. Pero eso terminó repercutiendo negativamente en la gente que alquila para poder acceder a una propiedad.

 

El Municipio está evitando meterse en un lío. Porque va a ser un lío el día que se replantee y se rediscuta el Plan de Ordenamiento.

 

-¿Cómo ocurre esa dinámica que aleja a los sectores medios de la oportunidad de hacerse la casa?

-Paradójicamente, eso se fue dificultando en la década anterior, aun cuando fue el momento de mayor política habitacional. Pero tiene que ver con este proceso de especulación, donde aumenta el precio del suelo, aumenta el precio de los materiales, etc. Una de las cosas que se vio, es que cuando se lanzó el Procrear, aumentó automáticamente el valor del suelo y de los materiales. Y así, la dificultad del acceso a la propiedad es cada vez mayor.

 

SUELO URBANO

 

-¿De allí vienen estos episodios de tomas de terrenos que vemos cada tanto en la ciudad?

-Nosotros entendemos que, si analizamos los datos que salieron el año pasado sobre los barrios informales, que se hizo un censo en todo el país, en Tandil empezaron a crecer a partir de mitad de la década anterior, con más fuerza. Creemos que está ligado a este proceso. El acceso a la tierra y a la vivienda, es cada vez más dificultoso. Y creemos que también tiene que ver con que no ha habido en la ciudad, una política de generación de suelo urbano, que ha estado más que nada enfocada en organizaciones civiles que se han abocado a eso, como la de los Docentes, Mujeres Sin Techo, Sindicatos, etc., que han podido avanzar. Y también, el Plan de Desarrollo Territorial ha puesto como una especie de corsé en la generación de suelo urbano. Sería una buena medida que el Estado determine algunas zonas que se pudieran lotear a un precio más social y de esa manera, se descomprimiría un poco el mercado.

 

 

-Esa es una crítica habitual al gobierno municipal: la falta de generación de suelo urbano.

-Lo que cuentan las experiencias de esas asociaciones civiles, es que han estado investigando diferentes posibilidades y siempre aparece esta traba de que el PDT no los incluye y tiene que hacer por excepción la urbanización. Entonces, yo creo que lo más adecuado sería que haya una decisión política de que el estado municipal destine cierta parte de la ciudad a loteo mas social. Y otra posibilidad la da la Ley de Acceso Justo al Hábitat, que se implementó durante el gobierno de Scioli, que es generar un Banco de Tierras dentro de la ciudad, pero todavía tampoco hay decisión política en Tandil, de hacerlo. Sería una buena herramienta para identificar los lotes dentro de la ciudad, que estarían en condiciones de estar dentro de un programa de loteo social.

-¿Es complejo generar suelo urbano?

-Depende. En general, hay muchas tierras que están en una situación complicada. Por ejemplo, en Villa Cordobita, donde hoy hay un barrio asentado, los terrenos pertenecían a La Tandilera y creo que esa zona está con posibilidades de regularizarse, aunque hay otro sectores que no y que los terrenos están en una situación compleja, porque los lotes eran de personas que no le prestaban demasiada atención al terreno, porque no tenían ningún valor y ahora están como apareciendo. Entonces, hay situaciones muy diversas y muy complejas. Lo mismo pasa en Movediza. Lo ideal sería que el Estado municipal intervenga y visibilice cuáles son los estados de los terrenos para saber cómo aplicar una política de loteo social.

-¿Es un tema de preocupación el del hábitat? En la campaña electoral pocas fuerzas políticas han hablado de eso.

-Hay algunos sectores y organizaciones que están trabajando hace bastante tiempo en el tema. En el taller que hicimos hace algunos días estuvo gente de Mujeres Sin Techo, de Patria Grande, del Evita, personas de Movediza que están trabajando como operadores de calle, gente de las Facultades, investigadores y alumnos. Hay organizaciones que tiene trayectoria y están trabajando desde hace al menos cinco años en el tema y les interesa tener una continuidad. Pero claro que todavía falta para que sea un tema masivo.

-Es interesante el fenómeno de esas instituciones de la sociedad civil resolviendo el problema de la vivienda. ¿Es algo que se ve en muchos lugares?

-Yo creo que es una cuestión muy particular de Tandil. Esta situación de tener que salir a buscar respuestas que no estaba dando el Estado ni el mercado, es bastante propia de esta ciudad. Y haciendo encuestas en constructoras y en inmobiliarias, lo que se ve es que éstas producen viviendas para un sector medio alto y alto, el Estado cubre una porción mínima, entre lo que fue el Procrear y el Plan Federal, pero tenemos una gran franja dentro de la ciudad, para la clase media y media baja, que no tiene acceso por medio del mercado ni el Estado. Eso generó que las asociaciones civiles salieran a buscar una alternativa.

 

Cuando se lanzó el Procrear, aumentó automáticamente el valor del suelo y de los materiales. Y así, la dificultad del acceso a la propiedad es cada vez mayor.

 

-Entonces, ciudades que no tengan un tercer sector fuerte como es el caso de Tandil, están perdidas…

-Tal vez otras ciudades hayan encontrado otras salidas. No ha sido por medio de organizaciones civiles, sino por loteos populares, u otros mecanismos.

-¿Hay un dato de cuánta gente no tiene vivienda en Tandil?

-No. Es muy difícil generar ese dato concreto. Lo que sí tenemos son los datos de los Censos, el Registro de Barrios Informales de la provincia y algunos otros datos que son indicadores. Siempre se busca ese número concreto, pero es muy difícil tenerlo. En la Universidad estamos analizando cómo generar ese diagnóstico, pero habría que hacer un censo completo de la ciudad y es complicado.

 

 

LAS SIERRAS

 

-Volviendo al Plan de Desarrollo Territorial. ¿Qué crees que habría que hacer con eso?

-Varias cuestiones. En primer lugar, creo que sería muy interesante discutir la posibilidad de generar en alguna parte de la ciudad, algún programa de loteo social. Sería fundamental. Y en conjunto con la Ley de Acceso Justo al Hábitat, generar herramientas para aplicar impuestos a terrenos baldíos de personas que están especulando con que se valorice, por ejemplo. Ese es un mecanismo que prevé la Ley de Acceso Justo al Hábitat y pondría un poco más en movimiento ciertos terrenos que hoy están esperando la valorización. Por otro lado, me parece que sería importante, pero llevaría tiempo, debatir la cuestión de qué hacer con el tema de las sierras. Ese es un tema fundamental y tendría que haber una discusión más seria sobre eso. De alguna forma, dejar pasar el tiempo genera que se siga construyendo y no tomemos el problema en serio.

-¿En las sierras, cambiamos explotación minera por explotación inmobiliaria?

-En la Ley de Paisaje Protegido, dentro de las sierras, había un plan de manejo ambiental que se tenía que elaborar e implementar, para ese sector, y nunca se terminó. De alguna manera se viene estirando la implementación de ese plan de manejo, lo que hace que se puedan continuar realizando proyectos, sin tener en claro exactamente qué es lo que queremos hacer en las sierras. Y la ordenanza de Convenios Urbanísticos permite que por excepción, se aprueben diferentes proyectos, que tal vez no sean los ideales para las sierras. Claramente, habría que generar alguna planificación que establezca qué es lo que se puede hacer en las sierras y qué no y que a partir de ahí, no pueda haber ningún tipo de excepción a esa reglamentación.

 

El Plan de Desarrollo Territorial ha puesto como una especie de corsé en la generación de suelo urbano.

 

-¿El PDT no pudo prever la explosión demográfica de la ciudad? ¿No quedó obsoleto muy rápido?

-Creo que para el momento en que se creó, fue muy interesante. Ya una medida de planificación es interesante. Pero 12 años después, la ciudad creció mucho. Y sobre todo, en el caso de Tandil, tendríamos que prever para dónde queremos que la ciudad crezca, que debiera ser hacia los lugares de llanura, donde es más fácil llevar los servicios. Y luego hay que dar un debate en serio sobre las sierras. Allí, yo creo que se necesitarían medidas más restrictivas.

-¿Restrictivas respecto de la construcción?

-La mayoría de los empresarios inmobiliarios dicen que el PDT les ha frenado mucho las posibilidades de trabajar sobre las sierras. Pero vía excepciones, parece que hay otros que sí lo pueden hacer. Hay una zona gris, en la que parece que unos pueden hacer y otros no y eso todavía no está claro.

-Si hay consenso académico y político en que hay que repensar el Plan de Desarrollo Territorial, ¿Por qué no se hace?

-Creo que porque hay algunos que quieren flexibilizarlo más, respecto de lo que pueden hacer y hay otros que quieren que se restrinja más. Sobre todo hablando de las sierras.

-Es decir, que hay consenso en que hay que cambiar el PDT, pero no en cómo cambiarlo.

-Hay visiones opuestas claro. Sobre las sierras y también sobre los edificios en el centro, porque hoy se puede construir hasta determinada altura dentro de las avenidas. Entonces, hay quienes preferirían que el límite se extienda. Sobre esas cuestiones no hay consenso.

 

Producir vivienda, edificios, barrios cerrados, hábitat en general, se ha convertido en un negocio. La vivienda es un bien de cambio y no un bien de uso.

 

 

-¿Y el Municipio?

-El Municipio está evitando meterse en un lío. Porque va a ser un lío el día que se replantee y se rediscuta el Plan de Ordenamiento.

-Una de las cosas que este gobierno municipal hizo mucho, es la revalorización de los espacios públicos. ¿Vos tenés una mirada positiva al respecto?

-Yo creo que por un lado, por el tema de la especulación inmobiliaria, muchos accesos a lugares que antes eran más libres, ahora los veamos un poco más restringidos, sobre todo en la zona serrana. Y si vamos al dique y vemos que alrededor se está construyendo prácticamente en todos lados, también tiene un impacto sobre cuál es el paisaje que nosotros queremos ver en las sierras. En ese sentido, depende de que lado lo mires, se ha avanzado y se ha retrocedido.

-¿Qué panorama avizorás para la ciudad en los próximos años?

-Se ve cada vez más dificultad para los sectores medios y bajos para acceder a la propiedad y a la vivienda, y el suelo urbano es cada vez más, una mercancía. Sería necesaria una decisión política fuerte para transformar esas dificultades en suelo y viviendas para toda la ciudad. Si no, me parece que los problemas de tomas de tierras se van a seguir visualizando casi todos los años.

-¿Dirías que es un tema urgente?

-Sí. Es urgente.

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